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マイホームを建てるときにまず直面する土地選び。ネットで調べていてもいまいち何を見たら良いのか、どこに相談すれば良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか。本記事では、そんな方のために土地選びで重視すべきポイントと失敗しないための注意点をわかりやすく解説していきます。これらを参考にご自身やご家族の希望と優先順位を整理すれば、よりスムーズに土地探し・そして家づくりを進めていけるでしょう。

まずは土地選びの全体像を確認！

土地選びにあたって、まずは全体の流れを把握しましょう。最終的に住みたい家の条件や引越し時期の希望によって、土地選びで重視すべきポイントや、土地選びにかけられる時間が変わってくるためです。土地選び、そして家づくりは、以下のような流れで進めていきます。

1. ネットや情報誌で情報収集を行う
2. 不動産業者へ問い合わせ、現地確認
3. 希望の土地が見つかれば売主へ買付証明書を提出する
4. 住宅ローンの事前審査を受ける
5. 売買契約を結ぶ
6. 住宅ローンの本審査を受ける　
7. 金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ
8. 土地の引き渡し、所有権移転登記
9. 施工、住宅の引き渡し、引越し

家づくりでは、土地選びと同時に家の設計やデザインも進めていく必要があります。ただし、土地が決まらなければ家の設計や仕様は確定できません。事前に土地の希望条件や優先順位を決めて準備しておかなければ、家づくり全体のスケジュールが乱れたり、途中で疲れて建売住宅の購入に変更したりということにもなりかねません。ここからは、そんな家づくりで重要な土地選びの10のポイントを詳しくみていきましょう。

土地探しにおける10のポイント

土地探しにおける10のポイントは以下の通りです。

1. エリアの特徴・雰囲気
2. 周辺環境・周辺施設
3. 交通アクセス
4. 土地の形状・広さ
5. 土地の高低差
6. 地盤の強さや地歴
7. 水道・ガス・電気の整備状況
8. 災害リスク
9. 隣接地との境界線
10. 法規制
    

それぞれ詳しく解説します。

• エリアの特徴・雰囲気

昔ながらの住宅街、開発後間もない駅前のニュータウン、閑静な高級住宅街、賑やかな駅近エリアなど、エリアによって特徴や雰囲気はさまざまです。家族でどんな暮らしをしていきたいか、今後長い間住むということも踏まえて考えましょう。

「少し騒がしくても駅近で生活や通勤の利便性を重視したい」「子育てのしやすさを重視して車の通りが少なく落ち着いた住宅地に住みたい」など、家づくりのコンセプトを決めるイメージです。

周辺環境・周辺施設

土地選びで確認したい周辺環境と周辺施設には、以下のようなものがあります。生活の利便性や快適さに直結する部分なので、必ずチェックしましょう。

周辺環境

• 朝昼夜の各時間帯での人通り、治安、雰囲気
• ゴミ収集場所の状況
• 異臭や騒音がないか
• 夜間は暗すぎないか、街灯は整備されているか
• 坂道は多くないか
  
  

周辺施設

• スーパーマーケット、コンビニ、ドラッグストア
• 大型ショッピングモール
• 保育園、幼稚園、小学校
• 病院
• 銀行、郵便局、自治体
• 公園
  
  

実際に現地に足を運ばないとわからないもの多々あります。時間帯や曜日を変えて、複数回確認するのがおすすめです。

• 交通アクセス

最寄り駅への交通手段（徒歩・バスなど）や所要時間、最寄り駅から主要駅や勤務先へのアクセス、始発や終電の時間なども確認しておきましょう。一般的に、駅近や交通アクセスが良好なエリアほど土地の価格は高くなる傾向にあるため、予算とのバランスも考える必要があります。車、バイク、自転車で移動する際は、駐車場・駐輪場の有無や混雑具合の確認も重要です。

土地の形状・広さ

土地には整形地と不整形地があります。整形地は正方形や長方形に整備され、建物の設計もしやすいですが、三角形・旗竿地などの不整形地は、間取りや設計が制限される可能性もあります。

整形地は人気が高く、価格も高水準ですぐに売れる傾向にありますが、不整形地は、土地整備の工事に追加費用がかかるため、トータルを見ると費用が変わらないこともしばしば。ハウスメーカーや住宅会社、不動産会社と相談の上、理想の間取り・広さと土地整備費用を同時に検討しましょう。

土地の高低差

建設予定地と前面道路の高低差が大きければ、土地の整備工事を行わなければならないため、その分費用がかかります。一般的に、土地が周囲と比較して低ければ浸水を防ぐための盛土工事、高ければ土地崩れ防止のための擁壁工事が必要です。

地盤の強さや地歴

地盤が弱いと、建物の重さに土地が耐えられず、建物が傾く、亀裂が入る、資産価値が下がるなどのリスクがあります。過去に地盤の弱さによる事故などがなかったか、土壌汚染のリスクはないかなどの地歴も同時に調べましょう。売主の許可があれば地盤調査を行なっておくのが確実です。

ハザードマップやインターネット上からも、地盤の強さや液状化の危険性などの情報を得ることができますので、ぜひご確認ください。

▼国土地盤情報検索サイト｜国土交通省▼

▼地盤サポートマップ｜ジャパンホームシールド株式会社▼

水道・ガス・電気の整備状況

水道・ガス・電気の整備状況も確認しましょう。元々住宅や店舗などであった場合は基本的に心配ありませんが、水道・ガス・電気の引き込み工事にも費用がかかるため、予算に入れる必要があります。

災害リスク

災害リスクは、ハザードマップで調べることができます。ハザードマップは国土交通省がインターネット上でも公開しています。

▼ハザードマップポータルサイト｜国土交通省▼

土地の売買契約の前にも不動産業者から説明されますが、早い段階から自分で確認しておけば土地選びもスムーズに進むでしょう。

隣接地との境界線 

隣接地との境界線が確定していない場合は、隣人とのトラブルに発展する可能性があるため、確定測量を行わなければなりません。土地家屋調査士という国家資格者が実際に土地の測量と境界の確定を行い、確定測量図（境界が明記された公的な図面）を作成して法務局へ登記申請すれば、境界線が確定されます。

まずは登記簿や確定測量図、現地の境界標の有無を確認しましょう。役所調査や法務局での手続きが必要にもなりますので、ハウスメーカーや不動産会社、住宅会社と相談して行うことをおすすめします。

法規制

建築基準法や都市計画法などの法律において、土地にはその上に建てる建築物や使用用途について規制がなされていることがあります。専門的な内容もあるため、基本的にはハウスメーカーや不動産会社、住宅会社が教えてくれますが、自分でも知識を持っておくと安心です。

（参考）重要な法規制の例

• 用途地域
   その土地に建築できる建物や用途を規制するものです。
  用途地域によっては、周辺に工場が建てられたり、高層ビルが建てられたりする可能性もあります。
  一方で、低層住居専用地域などでは、住居や小さなお店しか建てられないという規制がされているため、治安や騒音の問題が発生しにくいというメリットがあります。
  
  
• 防火地域・準防火地域
  防火地域・準防火地域に指定されている場合は、建物の構造に規制がかかることがあります。
  
  
• 建蔽率・容積率
  建蔽率は、土地面積に占める建築面積の割合。土地全体の面積のうちどれくらいの面積の建物を建てられるかを表します。
  容積率は、土地面積に対する延べ床面積の割合。建築に対してどれくらいの高さ・大きさの建物が建てられるかを表します。
  
  
• 高さ制限・斜線制限
  用途地域によって、日当たりや風通しを考慮して建物の高さが制限されることがあります。
  
  
• 接道義務・前面道路 
  一定の区域内では、幅が4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。
  
  
• 宅地造成工事規制区域
   土砂災害などのおそれが大きい土地で、宅地を造る工事が規制されている可能性があります。

ここまで解説した土地選びのポイントの中でも、法規制や工事の規制など、専門的な知識が必要なものについては、必ず納得のいくまで不動産会社やハウスメーカー、住宅会社の担当者に質問するようにしましょう。

後悔しない土地選びのための注意点

土地選びでは考えるべきポイントが多くあり、混乱することもあります。そこでとにかく失敗したくないという方は、まず以下の注意点を意識しましょう。

• ネットの情報だけで探さない
• 現状だけでなく将来のこと（家族構成・職場・進学など）も考える
• 不明点は不動産会社・住宅会社・ハウスメーカーなどのプロに聞く
  

法規制や制限がある中でも、最大限に理想の家を実現するためには、家づくりのプロに相談することが一番の近道です。ネットでは公開されていない情報を得られたり、質の高い業者を紹介してもらえたりと多くのメリットが得られます。

失敗しない土地選びなら分譲住宅も選択肢に

失敗しない土地選びをしたいなら、分譲住宅も視野に入れてみてはいかがでしょうか。分譲住宅というと、すでに建てられた家（建売住宅）を購入するイメージがあるかもしれませんが、ヤング開発では分譲住宅でありながら、お客様の希望や想いをもとに設計・デザインができる「注文家創り」を提供しています。

家づくりのプロである弊社が住居に適した土地を選んだ上で土地を整備し家を建てるため、土地選びに失敗することなく注文住宅さながらの家づくりが可能です。すでに土地が整備されている分、家づくりにかかる時間や手間も軽減されます。失敗しない土地選び・家づくりをご検討の方はぜひお気軽にお問い合わせください。

土地選びのポイントまとめ

失敗しない土地選びのためには、ご家族の希望や将来のプランはもちろん、法規制などの専門知識も必要となります。また、ヤング開発では、家づくりの豊富な経験やノウハウをもとに土地選びと区画整理を行い、建物の未着工部分を希望通りに設計やデザインができる「注文家創り」のご提案も可能です。

土地選び、家づくりにお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。